经济观察报记者田国宝清晨第一缕阳光冲破晨曦，北京北五环外天通苑的居民开始了一天的忙碌，成千上万的人从钢筋水泥丛林中汇聚到附近的交通枢纽，散落到北京的各个角落。
天通苑这片7.7平方公里的土地上生活着超过28万人，每平方公里生活着3.6万人，天通苑的开发商顺天通地产宣称，这一人口密度是北京市3倍多，超过世界上任何一个城市。
在这个号称亚洲最大的社区中，目前仍有1/10的建筑物处于闲置状态，多数建筑物的闲置时间超过10年，里面荒草丛生，只有少部分租给人居住或办公。
闲置背后原因复杂，其中一个主要原因是，这些闲置建筑物土地性质多为经济适用房，开发商需要补交土地出让金办理商品房权证后方可对外销售，同时这也引发了外界对天通苑捂盘的质疑。
闲置10年的79栋楼
从地铁五号线天通苑站，沿着太平庄中二街一路向东，在与立水桥北路交汇处，一大片空置的建筑物呈现在眼前，项目用铁皮围栏围住，围墙内荒草丛生，有的建筑物窗户玻璃已经破碎，与外部喧嚣形成鲜明对比。“2007年就已经建好了，没有手续，所以一直没有销售。”附近链家地产的销售称。
顺天通地产办公室内悬挂着一幅天通苑地图，这个空置区在地图上的位置为天通中苑B区，共由14栋楼组成，中间南侧部分是一个商业广场，东西北三侧全部为高层建筑物，南侧为太平庄中一街。
天通苑项目占地11550亩，由天通苑、天通西苑、天通东苑、天通北苑和天通中苑5个区域组成，总建筑面积超过1000万平方米，共有746栋单体建筑物。其中闲置建筑物多数位于天通中苑内，处于待售状态的有79栋，总面积为103万平方米，占到天通苑项目总建筑面积的1/10，顺天通地产一位于姓高管表示，未销售的项目中，主要以商办类产品为主。
顺天通地产一位销售负责人告诉经济观察报，这些闲置项目中，大部分于2007年前后建成，但是由于涉及土地属性等复杂因素，一直没有销售。最近销售的是2016年11月份开盘的天通中苑D区部分住宅项目。
闲置背后
这一切都要回到1999年天通苑项目开发建设之初。
根据北京市住建委公布的数据，从1999年到2006年底，天通苑共开发了886.15万平方米的经济适用房，最初售价为2650元/平方米，为北京市数万低收入、拆迁户家庭提供了一个栖身之所。
由于天通苑作为经济适用房开发大量大面积户型，而且购房群体并非全部为低收入家庭，也使得天通苑项目备受质疑。这种质疑最终促使了2006年9月8日北京市住建委下发《关于对天通苑大户型经济适用房处理意见的通知》文件。
在处理意见中，北京市住建委要求天通苑超过140平方米大户型经济适用房，由顺天通地产补交590元/平方米的土地出让金后，转变为商品房进行销售。这一处理意见为后来天通苑出现大量空置房埋下伏笔。
上述顺天通于姓高管介绍，天通苑经济适用房开盘之初，小户型房源遭到疯抢，但大户型房少有人问津，“直到附近开始建设2008年奥运会场馆的时候，大户型的房子销售才好起来。”
按照北京市住建委处理意见，以2006年9月8日文件下发为期，所有天通苑未售出面积超过140平方米的经济适用房均需要转化为商品房进行销售。再加上原经济适用房业主也可以补交总房款10%的土地出让金后将经适房变为商品房，使得天通苑出现了同一栋楼、同一单元甚至同一楼层既有经济适用房也有商品房的情况。
上述于姓高管透露，2007年以后，天通苑所有的经济适用房都已经停止销售，将全部补缴土地出让金后转化成商品房进行销售，“具体补缴多少土地出让金，需要根据不同的项目进行评估后补缴，都不一样”。
据其介绍，由于当时项目大部分都已经完成开发，而顺天通地产又是一个小开发商，一时间难以承受巨额土地出让金支出，“所以只能一部分一部分地补缴转化，转化完一批后销售一批。”
利益纠葛
在天通苑开发者看来，天通苑出现大规模空置房并非开发商有意为之，由经济适用房转化为商品房过程中支出较为庞大，一方面需要补缴土地出让金，如果一次性支出压力较大；另一方面还需要建设相关公共配套，这部分支出比补缴土地出让金更甚。
上述顺天通于姓高管表示，“只有公共配套验收合格了，符合条件标准了，才能办理转化手续，并不是那么简单。”
据其介绍，近年来随着天通苑人口越来越多，相关公共配套服务承载压力较大，“例如原来的自来水管道都比较细，如果再有新的物业投入使用，高层水就上不去了，首先需要更换新的管道，现在正在做这项工程，投入上亿元了。”
另外，新的项目投入使用意味着人口继续增加，同样需要和项目教育、医疗、道路交通等一系列公共配套服务承载能力相匹配，“现在天通苑堵车有多严重，地铁站高峰期没有半个小时进不了站。”
目前，天通苑二手房均价在42000元/平方米左右，天通北苑和天通中苑部分品质较高的项目价格稍高，大户型价格相对较低，以天通中苑D区在售的大户型为例，目前均价为31000元/平方米左右。
而与天通苑在同一纬度的回龙观二手房价格普遍超过5万元/平方米，天通苑北边北七家地区的翡翠公园等项目均价超过6万元/平方米。顺天通地产方面也承认，天通苑价格普遍比周边项目低40%左右。
质疑者认为，天通苑附近的北七家地区正成为一个新的房地产热点区域，随着地铁17号线开通，天通苑拥有双地铁交通优势，等周边配套都起来了，天通苑的价格肯定能升起来，如果开发商不缺资金，到时候再销售也不晚。
随着北京严控商住类项目的开发销售，未来天通苑空置房或面临更为严峻的形势。
如何处置？
经济观察报记者发现，天通苑中建成闲置的103万平方米的建筑物中，除了少部分住宅、公建、商办外，大部分都是公寓类产品。
于姓高管介绍，目前待售物业中大部分为商业性质，“中苑原来规划的都是经济适用房配套，未来变为商品房也不能改变为住宅类，只能做商办类产品。”目前除了医疗和商业中心大部分建成投入使用外，其他均处于闲置状态。
今年3月17日，北京出台史上最严厉的住宅限购政策，顺天通地产销售负责人表示，2016年11月份D区开盘销售部分项目中，受北京317政策影响，销售状况不及预期，甚至还出现部分购房者退房情况，“如果没有限购政策，早清盘了”。
对于天通苑闲置房而言，更为致命的是3月26日出台的商办限购政策，按照这一政策要求，未来商办类项目必须面对公司销售，个人不得购买一手项目，这为天通苑未来大体量商办闲置房出路蒙上一层阴影。
上述顺天通销售负责人坦言，目前商办类项目即便办下商品房手续，也面临着销售困境。
于姓高管也表示商办限购政策出台加大了闲置房处置难度，但目前并没有更好的处理方式。
一位物业人士表示，“不能卖，放着也是放着，出租还能收回一些成本。”
